Lavorando nel mercato dei mutui il recente ordine di scuderia delle varie Direzioni Crediti è quello di affiancare alle operazioni di finanziamento, tutte le volte che sia possibile, il Fondo di Garanzia per la prima casa di Consap, una Garanzia Statale che copre il 50% dell'importo erogato dei mutui abitazione prima casa.
Il fondo, istituito nel 2014, va a coprire un cluster di clientela svantaggiato: hanno accesso prioritario persone e famiglie che non hanno requisiti economici e patrimoniali solidi: giovani coppie, famiglie monogenitoriali, giovani con contratti di lavoro atipici, affittuari di case popolari. Il Fondo permette di erogare il 100% dell'importo di acquisto a giovani che in assenza dunque non sarebbero stati mutuabili. Per stessa ammissione di Consap era quasi esaurito a fine 2019 poiché non coperto dall'ultima legge di Bilancio 2019 ma è stato rifinanziato la scorsa estate grazie all'Art. 19 del Decreto Crescita. Per 100 milioni di euro abbassando la percentuale di accantonamento dal 10% all'8%.
I "dati certi" riguardano il Bilancio del fondo Consap aggiornato al momento al 31/12/2018*. Nel corso del 2018 il fondo ha coperto 46784 finanziamenti per un totale erogato di 5229 milioni di euro, portando il totale garantito a 8700 milioni di euro sottoforma di mutui concessi dal 2014. Evidentemente nel corso del 2018 c'è stata una forte accelerazione e la sensazione è che nel corso del 2019 e 2020 sia ancora incrementata. Sensazioni poiché i dati certi disponibili non molto aggiornati, ma sufficienti al nostro ragionamento: nonostante il cluster di clientela che va a coprire sia tra quelli più rischiosi, hanno dei parametri di ponderazione per l'insolvenza adeguati? Al momento sembra di si: 8 episodi di escussione nel corso del 2018. Sappiamo però che i modelli di valutazione basati sul'andamentale storico non sono in grado di gestire crisi future.
Non finisce qui.
La tendenza del mercato bancario è quello di puntare il più possibile sulla garanzia Consap quando applicabile poiché da una lato permette di erogare fino al 100% del costo di acquisto e dall'altro permette di abbattere sensibilmente il costo del credito in termini di assorbimenti patrimoniali. I mutui infatti che copre il Fondo sono tra i più costosi in termini di Patrimonio poiché non rientrano nella fondiarietà (80% di LTV - assorbimento dell'8%) ma sono "soltanto" ipotecari per via dell'erogazione al 100%. Costo che si riduce sensibilmente per effetto della Garanzia.
Il mercato dei mutui ipotecari al momento si mantiene piuttosto solido, inoltre nessuna Banca ha ancora erogato un solo euro della già famosa "misura del 110%" che certamente contribuirà a sostenere il settore (addirittura l'efficientamento energetico rientra anche tra le casistiche garantibili con il Fondo Consap). E poi: la Banca potrebbe forse cartolarizzare i mutui concessi e quindi di trasferire a soggetti terzi il rischio? E magari i soggetti terzi, i cui asset a quel punto sarebbero Costituiti da prodotti Garantiti dallo Stato, potrebbero controassicurarsi da eventuali escussioni per la parte rimanente?
Un attimo. Abbiamo già visto e sentito queste dinamiche: i mutui subprime e mercato dei CDS.
Tutto dipenderà dal futuro e dalla capacità dei clienti di questa fascia di rimborsare i mutui concessi. Certamente il disastro economico del Covid-19 si deve ancora abbattere sulla realtà e questo ne aggrava sensibilmente il rischio.
*Cfr. Bilancio Consuntivo Consap 2018 Relazioni e Bilancio pag. 53.
Tutti hanno paura ora, e anch'io sono una parte del tutto. Anch'io ho paura, ma questa è la mia professione e avere paura è una cosa tua, personale (…
E. Maggi